Máte hypoteční úvěr a blíží se konec fixace úrokové sazby? Nevíte si rady, jak se řeší nové fixní období? Přemýšlíte, zda se vyplatí refinancovat hypotéku nebo zůstat u stávající banky? Co teď vlastně dál? Banka vám určitě nabídne nové období fixace i nové podmínky. Mohou být velmi dobré, ale také je může na plné čáře převálcovat konkurence. Začněte s vyjednáváním nových podmínek v dostatečném předstihu, nejlépe už tři měsíce dopředu a využít tento moment co nejlépe. Chcete mít přeci i na další fixní období ty nejlepší podmínky.

Hypotéka je závazek na dlouhou dobu

Většinou i na několik desítek let. Úvěr, který Vám vyhovoval při podpisu smlouvy, nemusí být po několika letech tím nejvýhodnějším na trhu. Z tohoto důvodu se podmínky hypotečního úvěru fixují jen na několik let. V České republice se nejčastěji jedná o dobu jednoho roku, tří nebo pěti let.

Dříve platilo, že bez vysokých poplatků za porušení smlouvy nebylo možné během fixačního období změnit podmínky úvěru. Díky novému zákonu už však nemusíte čekat na konec fixačního období. Stačí se aktivně zajímat o nabídky na finančním trhu. Ve chvíli, kdy některá z nabídek bude lépe vyhovovat Vaším potřebám, můžete se dohodnout na refinancování hypotéky. V takovém případě dnes zaplatíte bance jenom účelně vynaložené náklady, jejichž výše dosahuje jen zlomku dřívějších sankcí za předčasné splacení úvěru.

Co se s hypotékou může stát na konci fixačního období?

Jednoduše řečeno existují tři možné scénáře, které mohou na konci fixačního období nastat:

• Můžete počkat, až Vás osloví Vaše banka s novou nabídkou úrokové sazby. Toto řešení je pasivní a nemusí se vyplatit. Banka Vám samozřejmě navrhne takové podmínky, které budou vyhovovat především jí.
• V tuto chvíli existuje možnost, splatit celou dlužnou částku. A to zdarma bez jakýchkoli poplatků! Splatit úvěr ovšem můžete nově i během fixačního období, a uhradit musíte bance pouze zákonem stanovené účelně vynaložené náklady. Proto je dobré se zajímat o nabídky a situaci na finančním trhu, neboť refinancovat hypotéku a předčasně splatit úvěr je možné kdykoli.

• Nabízí se také možnost složení mimořádné splátky, to oceníte v situaci, kdy máte volné peníze a chcete je využít k částečnému splacení hypotéky. Bez jakýchkoliv sankcí a poplatků můžete každý rok splatit až čtvrtinu z vyčerpané části úvěru, a to v období do jednoho měsíce před takzvaným výročím úvěrové smlouvy (pozn. datum podpisu smlouvy). Složením mimořádné splátky si můžete buď snížit měsíční splátku, nebo zkrátit celkovou dobu splatnosti hypotéky. Záleží na vás, které z možností dáte přednost.

• Navýšení hypotéky. Vyšší ceny stavebních prací a materiálu, překročení rozpočtu stavby nebo neplánované dodatečné výdaje při rekonstrukci nemovitosti. To jsou nejčastější situace, kdy se lidé zajímají o navýšení stávající hypotéky. Hypotéku je možné navýšit před vypršením výročí fixace. S bankou se dohodnete na potřebné částce a pokud máte dostatečnou bonitu pro získání vyšší hypotéky, banka vám úvěr ráda navýší.
• Rozhodnete se svou hypotéku refinancovat. Jelikož je možné refinancovat úvěr i během fixačního období, vyplatí se zajímat o úrokové sazby a situaci na trhu průběžně po celou dobu trvání úvěru. Rozhodně je dobré oslovit nejen Vaši banku, ale také několik dalších bankovních ústavů. Vytvoříte tak konkurenční prostředí a získáte prostor pro vyjednání těch nejlepších podmínek.

• Změna doby splatnosti hypotéky. Dobu splatnosti hypotéky je možné jednoduše zkrátit nebo prodloužit při refinancování. Možná je také úprava doby splatnosti prostřednictvím dodatku ke smlouvě. Při prodloužení doby splatnosti nesmíte překročit určitý maximální věk stanovený bankou. I když Česká národní banka doporučuje maximální věkovou hranici 65 let, najdou se na trhu hypotéky, které můžete splácet až do 75 let. Pokud uvažujete o zkrácení doby splatnosti, prověří si banka vaši schopnost splácet hypotéku s novými podmínkami.
  

Co je to fixace?

Fixace úrokové sazby hypotečního úvěru je období, po které platí konkrétní dohodnutá výše úrokové sazby u spotřebitelských úvěrů na bydlení. Toto období může trvat například 3 až 10 let. Záleží na dohodnutých podmínkách.

Klientovi je nejpozději 3 měsíce před uplynutím této lhůty zaslána nabídka na novou úrokovou sazbu pro další úrokové období (fixaci). Pokud klient nabídku akceptuje, pokračuje ve splácení stejně jako doposud. Refinancování hypotéky nastupuje jako řešení v druhém případě - tedy když se banka a klient na podmínkách nedohodnou.

Co je refinancování hypotéky?

Pokud se klient rozhodne novou nabídku od své stávající banky pro další úrokové období (tedy období fixace) neakceptovat, má možnost splatit svůj úvěr novým úvěrem, který mu nabídne jiný poskytovatel. Tento nový úvěr pak splácí místo toho původního. Nový úvěr u jiné banky by pro něj měl znamenat lepší podmínky, mezi kterými je nejdůležitější především úroková sazba. Roli mohou ale hrát i další body dohody, například výše měsíční splátky, jednodušší administrativa, nižší poplatky nebo celková doba splácení.

Co když konec fixace hypotéky propásnete?

Když nebudete nic řešit a necháte věcem volný průběh, banka vám asi měsíc před koncem fixace pošle dopis, kde vás na to upozorní a nabídne podmínky na nové období. Pokud nijak nezareagujete, má se za to, že souhlasíte s novými podmínkami. Je až překvapivé, kolik klientů takovou cestu volí i přesto, že by mohli ušetřit mnoho peněz a stálo by je to jen trochu času a úsilí.

Rada na závěr

Věnujte konci fixačního období pozornost a dobře zvažte, co pro Vás je v dané situaci nejvýhodnější. A pamatujte na to, že je dobré zajímat se o stav úvěru po celou dobu, po kterou máte sjednaný úvěr. Refinancovat svou hypotéku můžete kdykoli, kdy uznáte, že stávají podmínky úvěru Vám již nadále nevyhovují.

Zdroj: YDC